央企信托-城投債項目

央企信托-城投債項目
?? 【基本要素】
2年，50萬，7.3%，按年付息，2億規模。
?? 【亮點分析】
1，底層為標準化城投債，安全性高；
2，期限長（2年），極大減少了流動性壓力，相對于半年1年期產品，底層久期錯配率低；如果未來流動性吃緊的情況下，我們項目沒有流動性壓力；
3，區域選擇：無負面區域，比如山東的三個超級網紅區域不納入投資范圍。

無關內容：

后部為店鋪，兩層以上為住宅，臨街立面為西式或中西結合形式的街道

    上海唯一的騎樓街金陵路正面臨拆毀與蠶食的困境，為了更好的開展金陵路騎樓街區的保護與修繕工作，本文在保護其歷史、文化價值的基礎上，從形態、業態等方面探討騎樓作為重要歷史建筑的可持續發展之道，探尋金陵路騎樓街的保護更新方式

     　　關鍵詞：騎樓，步行街，連續界面，里弄，結構整合 　　1.金陵路騎樓街現狀分析 　　1.1金陵路騎樓街區位與沿革 　　金陵路騎樓街位于上海城市鬧市區中心，東起中山東二路，西迄西藏中路，全長1400米，寬15～23.2米

    騎樓街東接外灘萬國建筑群，西側通往人民廣場南側，北側有南京路步行街與其平行，南部即為豫園老城廂，區位優勢明顯，區域景觀、商業、價值極高

     　　金陵路辟筑于清咸豐十年(1860年)，因法領事館設于此，故稱為“法大馬路”，是法租界的政治和經濟中心

    金陵路沿街均為西式騎樓建筑，風貌統一，建筑立面精致

    歷經百年，金陵路已經成為上海唯一的騎樓街，且風貌依舊較為完好，歷史保護意義較大

     　　1.2艱難現狀 　　1.2.1保護不力，風雨樓飄搖 　?。?）“建設性”破壞 　　在舊城改造中“建設性破壞”還是在不斷發生

    騎樓的保護沒有得到因有的重視，亂拆亂建的勢頭日見旺盛

    在金陵路與西藏南路相交處有50米的騎樓已經被拆除，蓋起了10層樓的高樓，與已有的一棟高層比鄰，金陵路上首次出現高樓群

    現代化高層樓宇向金陵路內部騎樓侵蝕之勢另人擔憂

     　　在這個寸土寸金的地段，高層商業辦公樓宇的建設無疑成為效益最大化的首選開發模式

    但這種大拆大建是只看到眼前利益的短視行為，帶給金陵路的絕對不是真正的繁榮，而是永久的毀滅

     　?。?）立面紊亂，街景受損 　　高架電纜對城市景觀和建筑風貌的破壞作用在金陵路上得到最大的體現

    每段騎樓立面都掛有大量電纜，嚴重影響建筑風貌

    在管理上，相關部門對建筑外部附屬設施如廣告牌、空調掛機、燈箱缺乏嚴格的控制，造成金陵路沿街立面景觀紊亂、混雜

     　?。?）空間缺失 　　騎樓空間的缺失可以分為兩個方面，即內部空間缺失和外部空間缺失

     　　管理不善，造成內部空間缺失

    騎樓廊柱所營造的灰空間，本是供人們行走，駐留，購物的重要過渡空間

    但是這一重要的灰空間現在卻被許多不和諧因素所破壞

    大量商鋪的空調外機安置在廊柱上，破壞廊內景觀與環境，完全打破廊柱形成的空間節奏感，且懸挑方式非常不安全，行人避之不及

    廊道成為自行車停放點，使原本只有3-4米的廊道更加狹窄，對人們行走造成多多不便

     　　規劃不當，造成外部空間缺失

    金陵路前后的建設歷經百年，近20年來，由于缺乏統一規劃，造成了金陵路上新式建筑參差，騎樓建筑時斷時續、風格不統一，整個騎樓街空間界面不完整，極大的影響了騎樓街的歷史景觀風貌

     　　2．金陵路騎樓街的復興 　　對于金陵路騎樓街的保護工作，需要從街區的歷史性，文化性，商業性多角度出發，尋找歷史街區在新時代的生存定位

    保護歷史街區不僅僅只是賦予它的存在權，更是賦予它一種生長權，使其在新的時代也能擁有勃勃生機

     　　2.1金陵路騎樓街的歷史性與藝術性 　　金陵路騎樓街反映了20年代上海法租界的租界文化對上海的影響，反映了一個特定歷史時期特定歷史地段的商業建筑風貌和居民生活形態，具有較高的歷史價值

    “街區內的單體建筑并不個個都具有文物價值，但它們所構成的整體環境和秩序卻反映了某一歷史時期的風貌特色，固而使價值得到了升華”

     　　騎樓的磚石結構使它歷經百年仍然風貌由存，精細的雕花石刻，各式各樣的柱式，形態各異的拱門，都是構成金陵路迷人風貌的要素，騎樓建筑的藝術價值極大提升了整個歷史街區的文化藝術氛圍

     　　金陵路騎樓街的歷史價值和藝術價值使它擁有了唯一性和獨特性，將它與上海其他眾多商業街區分開來，它不是一條普通的商業街，它蘊涵了更多的歷史與故事，人們第一想到金陵路的必然是他的騎樓，他的歷史

    因此，盡管騎樓的建造目的是商業街，但歷經百年，它的歷史價值與藝術價值的提升使之成為是金陵路騎樓街的第一性與第二性，它的保護與更新也必然將這兩點放在最前

     　　2.2金陵路騎樓街的保護與發展 　　2.2.1尊重歷史與藝術——風貌保護與改造 　?。?）廊下空間整治 　　加強管理，隱蔽空調機，不允許自行車隨意停放，改變廊道混亂面貌，騰出柱廊空間供人行走，駐足購物，提供優良的購物外環境

     　?。?）立面修復 　　電線地埋，避免對建筑立面的影響

     　　將位于建筑物外墻上的廣告牌進行拆除，避免對建筑物的遮擋，破壞沿路景觀

     　?。?）建筑維護 　　對破損和老化的騎樓進行維修，包括粉刷和內部維修，保證騎樓建筑能夠健康的挺立下去

     　?。?）補全騎樓空缺段，保證騎樓空間的連續性 　　按照騎樓的空間尺度，對已拆除或沒有騎樓的街道兩側，采用“填平補齊”的辦法修建騎樓，使街景得以連續

     　　2.2.2營造傳統商業街——業態更新 　?。?）現狀把脈 　　金陵路業態的調整這將是騎樓街得已生存下去的關鍵

    目前的業態布局已不適應現代商業特性，也無助于金陵路的發展

    騎樓遭到拆除的根本原因在于管理者認為騎樓無法創造出更大的商業價值，無法“日進斗金”

    ;西藏南路口的騎樓已經被毀，用來建造認為更具商業價值的酒店式公寓

    金陵路騎樓要存活下去，必然要在當代也能發揮出的它的商業功能，“老店新開”，才能夠從本質上自救成功

     　?。?）未來發展——琴行與休閑產業 　　金陵路上的琴行在近10年來，從20多家增加為40多家，發展勢頭良好

    琴行不需要過大的空間，沒有大宗貨物進出（鋼琴店商品都為預定后廠家直送）

    琴行給人的感覺是安靜的，幽雅的，購物環境是精致的

    而這些都與金陵路騎樓街濃郁的歷史人文氣息，獨一無二的藝術價值所吻合

    隨著人民物質水平的提高，教育文化層次的提升，音樂藝術類消費將一步步提升，琴行業也自然能穩步前進

    因此，金陵路琴行業有著廣闊的發展前景

     　　同時，金陵路可以以琴行發展為契機，帶動發展音樂休閑產業，如音樂餐廳，咖啡吧，沙龍，俱樂部等文化氛圍要求較高，對環境層次要求較高的休閑產業，從而充分挖掘出金陵路的文化歷史特色

    西藏南路西側為上海音樂廳，金陵路南側為淮海路，這里有足夠多的年輕人群，文化人群可以到達

    騎樓形成的灰空間是人們駐足交往的最佳公共場所，H/D=1的空間感受也非常親切宜人

    如果金陵路對這些人群能產生足夠的吸引力，這里將是最佳的社交場所

     　　通過琴行業與休閑產業的發展，金陵路能夠充分發揮自身特色，與周邊的商業街實現錯位競爭，推動自身的發展

     　　(3)步行街設置 　　騎樓形成的公共空間和灰空間H/D在0.8-1.2之間，正是被盧原義信稱為“凝聚魅力的城市公共空間”，擁有人性的尺度和適宜步行逛街的流動空間

    ,若設置為步行街，將能極大的改善金陵路的環境與交通狀況

     　　綠化優化——可以在道路中央設置綠化，改善騎樓街綠化的先天不足，不必在路邊擠上一排因為照不到光而正日病仄仄的盆栽植物

     　　空間營造——在步行路上設置足夠的坐椅和露天咖啡座，將灰空間自然過度到步行道上，擴展原本空間不足的廊道空間，是金陵路可以容納更多的人進行購物，消費，營造濃郁的商業，休閑氣氛

     　　交通改善——金陵路周邊都是較高等級的城市干道，因此金陵路有實現步行化的可能行

    在各大路口騎樓下部設置停車場，讓人步行進入，騎樓的建筑細部和空間變化，只有在步行的時候才能慢慢品位，充分感受

    　 　　3結論與展望 　　隨著上海城市建設的不斷加快，市中心開發用地的日漸稀缺，上海中心城區的歷史保護工作面臨巨大壓力

    本文希望以金陵路騎樓街的保護規劃研究為契機，不斷推動上海中心城區歷史保護工作的開展與實施，為后人留下那些承載了城市百年發展歷史的重要歷史風貌街區

     　　參考文獻： 　　1.李穎、劉云亞.廣州騎樓街區保護與改造現象剖析.【城市規劃會刊，2002.1】 　　2.郭湘閩.傳統騎樓文化的延續--廣州市一德路傳統騎樓商業街區可持續更新研究.【湘潭大3.學自然科學學報，2004.9】 　　4.林琳、孫艷.建設廣州中心區“立式騎樓”步行通道系統的構想【城市問題,2001.2】 　　5.黃院.傳承歷史文脈保護騎樓商業街特色【建筑設計與規劃,2004.4】 　　6.袁奇峰、林木子.廣州市第十甫、上下九路傳統騎樓商業街步行化初探【建筑學報,1998.2】 　　7.盧曉鈞、盧濟威.上海里弄保護更新的一種模式探索【新建筑,2003.2】 　　8.劉恩芳.難舍漸以逝去的上海里弄情懷--上海靜安新?？道镆巹澰O計【建筑學報,2002.10】 　　9.范文兵.上海里弄的保護與更新.上海:上?？茖W技術出版社,2004 是每年的裝修旺季

    選擇在旺季裝修，往往會出現趕工的現象：一方面這個時候裝修的業主一般都想盡快裝修完畢，趕在年底搬進新屋里；另一方面裝修公司活兒太多，往往有幾個工地同時開工，裝修工人忙不過來

    對于那些家裝新手來說，準備裝修興奮又迷茫，到底從何做起？ 過來人的經驗...... 66條裝修經驗總結 /jianzhu/jzlw/zszg/1317350380152214.html 廚房裝修29條寶貴經驗 /jianzhu/jzlw/zszg/1299978240132761.html 裝修經驗教訓79條 /jianzhu/jzlw/zszg/1303867191140842.html 裝修苦樂甜 過來人7條裝修的經驗 /jianzhu/jzlw/zszg/1299656022131030.html 裝修遺憾經驗談：家裝中最常見的19種“后悔藥” /jianzhu/jzlw/jcll/1253719107121031.html 家居裝修的竅門經驗 /jianzhu/jzlw/zszg/1299746074132204.html 裝修前的準備工作 新房裝修前的準備 /jianzhu/jzlw/zszg/1311123436146822.html 準備裝修得看看啊 /jianzhu/jzlw/zszg/1317352261152248.html 家居裝修要早做準備 /jianzhu/jzlw/zszg/1308021084145216.html 裝修開工前需要做好三大準備 /jianzhu/jzlw/zszg/1299719500131466.html 裝修前八大準備全攻略 細節裝出滿意家 /jianzhu/jzlw/zszg/1299659899131184.html 裝修前做好最后準備 選水電材料配件重要 /jianzhu/jzlw/zszg/1299659120131159.html 裝修中的種種...... 九大錯誤裝修方式 /jianzhu/jzlw/zszg/1317351555152240.html 裝修中的禁區與敏感區 /jianzhu/jzlw/zszg/1317351518152239.html 裝修做木工要注意的幾點禁忌 適合菜鳥 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348376152164.html 全面解析裝修預算的陷阱和應對方法 /jianzhu/jzlw/zszg/1317350332152213.html 裝修有舍才有得 /jianzhu/jzlw/zszg/1317349612152192.html 裝修必做的事 /jianzhu/jzlw/zszg/1317349017152176.html 客廳廚衛裝修相關 客廳裝修的實用設計 /jianzhu/jzlw/zszg/1314434765149766.html 客廳裝修 7招風水擺設來轉運 /zhuangxiu/xiaoguotu/1308118102145298.html 衛浴裝修如何才能少遺憾 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348688152170.html 家裝中壁紙裝修的幾點注意事項 /jianzhu/jzlw/zszg/1318035533152542.html 廚房裝修需要注意天花板管線布置照明的問題 /jianzhu/jzlw/zszg/1317279974152053.html 廚房裝修的七大是非之地 /jianzhu/jzlw/zszg/1300068855133312.html 裝修千萬別小看開關電源的安裝 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348133152159.html 裝修之我愛手繪墻 /jianzhu/jzlw/zszg/1317348020152156.html 省與不省 衛生間裝修有竅門 /jianzhu/jzlw/zszg/1300239805134059.html 有錢也別亂燒！揭秘衛生間裝修竅門 /jianzhu/jzlw/zszg/1300083750133440.html

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